年收益挑战7％ 引入托管银行为投资者撮合转让交易

虽然房地产基金(REITS)相关的管理办法还未出台，但国内的多家信托公司已经或即将推出带有房地产基金性质的理财产品。与传统信托相比，这种被称作“准房地产基金”的产品最吸引人的地方莫过于更高的收益和安全的条款。

先有资金再有项目

近期该类产品的一个典型代表就是联华信托发行的联信・宝利。联华国际信托业务管理部经理陈颖告诉记者:“以前的房地产信托产品都是先有项目再募集资金，而准房地产基金是先发行产品替投资者理财，再把资金匹配到项目上去，按基金的模式滚动来做。联信・宝利的设计初衷就是资金先行，不过公司也储备了一些项目作为备选项目池。”

据了解，联信・宝利募集来的资金将主要投向福建、江苏、河北等地的楼盘，产品期限为18个月，收益模式为在预期收益以外增加浮动收益，类似某些保本型基金和券商理财产品，只不过基准更高。它规定投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3％，并随利率上浮而同步上浮，同时投资人还可享受10％的超额利润分配。

风险控制方面，联信・宝利引入了一家国有商业银行作为托管银行，负责监督该项基金的使用；聘请普华永道会计师事务所负责审计工作，戴德梁行提供项目的可行性咨询。

联信・宝利虽然带有房地产基金的性质，但与现行房地产信托的相关规定并不冲突――它的份数依然是200份，每份最低门槛25万元，限定福建地区发行。

收益一个更比一个高

据记者了解，想推出此类产品的信托公司不只联华一家，北京一家信托公司酝酿中的产品更具吸引力。它的产品设计为90％向社会投资者发售，对应的是优先收益权；10％由受托人(信托公司)以自有资金进行认购，属于次级受益权人，期限三年，优先受益权人年收益率为7％，而且可以上浮。

传统信托产品的一个缺点就是流动性差，而该信托公司表示针对该问题，将对这项产品的投资者提供转让信息并撮合转让交易。

该公司一位工作人员表示，预计再有几个月的时间这款产品就将推向市场，目前主要的工作就是充实“项目池”。记者了解，虽然准房地产基金的突出特点是先有资金后有项目，但各家信托公司在实际推进时仍然十分谨慎，仍然是要预先物色好几个理想的项目，才敢公开发售。

在国外受稳健型投资人青睐

房地产基金在国际上已经发展的十分成熟，如大名鼎鼎的“香港领汇”就是投资房地产的基金。香港御峰理财董事总经理陈茂峰认为，以酒店、商铺、办公室的租金收入为主要来源的REITs，由于盈利稳定、风险较低，更容易受到稳健投资者的青睐。

新加坡星展银行董事总经理张宗永告诉记者，国际上的主流房地产信托与国内的房地产信托存在较大的区别:“国外的房地产信托没有存续期限，没有资金量的门槛限制，形式上更类似于内地的开放式基金，是产业基金的一种，可以挂牌交易。另外国外的房地产基金盈利的一个主要来源是出租物业获得的收入，而国内的准房地产基金目前还没有靠此模式设计的，其盈利主要来自参与房地产项目的前期开发。”

星展银行参与了新加坡全部房地产基金的承销上市，这些房地产基金每年给投资者带来的回报一般在7％―8％左右。据了解，星展银行承销的第一只房地产基金由于年收益率定在了5.8％，投资者不愿买账，最终导致发行失败。

准房地产基金与其他理财产品相比独树一帜

品种 年利率或预期收益率 风险程度

一年期定期存款 １．８％(税后) 低

一年期国债 １．５％ 低

一年期金融债 １．６％ 低

一年期企业债 ２．７％ 较低

货币市场基金 ２．２％ 较低

银行人民币理财 ３％ 较低

股票 不确定 高

准房地产基金 ５．３％――７％ 较低

数据采集时间:7月20日――7月28日 制表人:殷鹏